Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Содержание статьи о строительстве дома

Правильный выбор архитектурно-планировочных решений, технологии, материалов и сметы имеет решающее значение в процессе строительства. От детально продуманного рабочего проекта зависит результат, поэтому его следует утвердить и перепроверить на этапе проектирования дома. Целесообразно заранее обдумать и учесть все особенности, от местонахождения участка до обустройства территории. Важным является также выбор производителей и поставщиков качественных стройматериалов, подрядчиков строительных работ. Для более детальной информации можно ознакомиться со статьей полностью.

Современное строительство дома - с чего начать

Ключевая задача в строительстве заключается в том, чтобы не пренебрегать требованиями законодательства, и не начинать по своему усмотрению, когда речь заходит о строительстве. Первым и самым важным шагом для всякого застройщика, планирующего строительство личного жилого дома (ИЖС), будет уведомить власти о своих планах. Это происходит через обращение к администрации или МФЦ и соответствует положениям статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Соответствующая форма уведомления приведена в Приложении к приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр.

Более того, тот же самый шаг должен быть сделан застройщиком в первые 30 дней после окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС, а также садового дома. В этом случае действия должны соответствовать требованиям частей 16–21 статьи 55 ГрК РФ.

Однако, важно понимать, что строительство дома на участке, находящемся в зоне с ограничениями строительства, может противоречить статье 104 Земельного кодекса РФ. Например, если участок находится на территории, выделенной для безопасной эксплуатации объекта энергетики или транспорта, связи или военного объекта. Если строительство дома запланировано в историческом поселении, то застройщик должен описать параметры, цвет, предполагаемые стройматериалы и приложить изображение дома с фасадами.

Получив уведомление, чиновники проводят проверку на возможность возведения частного дома на данном участке и, если ответ положительный, выдают разрешение на строительство.

Полезная информация

Если владелец земельного участка для садоводства зарегистрировал свое право собственности в Едином государственном реестре недвижимости до начала строительства, то с 1 марта 2021 года он сможет зарегистрировать свои права на вновь возведенные садовые или жилые дома на этом участке и получить государственный кадастровый учет. При этом ему необходимо будет предоставить только технический план и документы, подтверждающие его право на земельный участок, как указано в статьях 70, частях 12 и 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Перед тем, как строить дом, необходимо следовать федеральным законам и правилам, однако рекомендуется обратить внимание и на местное (региональное) законодательство, правила, национальные и межгосударственные стандарты, а также требования СанПиН - Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

Важно при оформлении прав на садовые и жилые дома ознакомиться с официальными позициями министерств и ведомств. Несмотря на то, что информационные письма не носят нормативного характера и не имеют законной силы, они содержат разъяснения, которые важно изучить.

В частности, в списках находятся письма с официальными разъяснениями от Минэкономразвития России, Росреестра и Минстроя России. К числу таких писем можно отнести:

• Письмо от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23и Минэкономразвития России, в котором говорится о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года № ОГ-Д23-1873 «О рассмотрении обращения», в котором рассказывается о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированные садовые дома;
• Письмо от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 Минстроя России о необходимости приведения объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 «О рассмотрении обращений», в котором говорится о рассмотрении обращений относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и Минэкономразвития России об использовании положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ по вопросам кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 Минстроя России о строительстве объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов;
• Письмо от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 Минстроя России о внесении изменений в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Несмотря на то, что информационные письма не являются нормативными актами, они могут помочь людям, желающим зарегистрировать свое право собственности на садовые и жилые дома. Поэтому ознакомление с ними может быть полезным.

Получив разрешение на строительство, первым делом необходимо изучить нормативно-техническую документацию, которая регулирует проектировочные, изыскательные и строительные работы. Это особенно важно для документов, которые автоматически обеспечивают соблюдение «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» и «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности», а также удовлетворяют требованиям постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 года №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В этой категории важно обратить внимание на своды правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и другие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013). Получившиеся знания помогут надежно и качественно осуществить застройку.

Одной из основных мер по обеспечению пожарной безопасности при строительстве домов является правильное расстояние между постройками. Это гарантирует, что в случае пожара, огонь не перекинется на соседние здания. Также необходимо учитывать огнестойкость материалов при выборе расстояния.

Если дом построен из кирпича или бетона, то минимальное расстояние должно быть не менее 6 метров. Если для перекрытий дома используются металлический каркас с деревянными стропилами, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Если постройка выполнена из дерева, то расстояние должно составлять не менее 15 метров.

При строительстве дома также необходимо учесть подъезд к зданию, включая подъезд для пожарной техники, а также заложить возможность эвакуации и проверить коммуникации на исправность. Требования к стройматериалам в отношении пожарной безопасности регулируются Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности.

Помимо этого, следует учитывать, что площадь земельного участка под строительство дачного дома должна составлять не менее 600 квадратных метров. Участок также необходимо оградить с помощью сетки или решетки, чтобы не затенять соседей. Однако, если есть согласие соседей, со стороны улицы можно поставить глухой забор.

При проектировании зданий необходимо учитывать и другие виды нормативов на расстояния. Например, от частного дома до красной линии улицы должно быть не менее 5 метров расстояния, а до красной линии проезда - не менее 3 метров. Если речь идет о строительстве хозяйственных построек, то нормативное расстояние по отношению к красным линиям должно составлять не менее 5 метров. Если на территории планируется содержать скот, застройщик может построить на участке хозпостройки для животных (хлев, курятник) и сараи для хранения корма и инструментов. В этом случае, хозяйственные постройки для животных должны от жилых помещений изолироваться как минимум тремя подсобками, а расстояние до входа в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовые постройки, то можно предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (если нет канализации). Наилучшим вариантом будет, если расстояние между домом и уборной составит не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров. Важно также убедиться, что подземные инженерные сети будут устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по всему участку.

Если застройщик хочет сохранить рельеф максимально удобным для сельскохозяйственных нужд, а также гарантировать качество поверхностных вод и земли, ему необходимо обеспечить систему водоотведения. При возведении дома необходимо учитывать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

Застройщик, планирующий строительство дома из керамических блоков и кирпича, обязан учитывать ряд нормативно-технических документов. Данный перечень не является исчерпывающим, однако включает наиболее важные документы:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Кроме того, важно ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Это необходимо для того, чтобы учесть все особенности и требования к использованию данных материалов. Например, использование керамических поризованных блоков и кирпича потребует изучения межгосударственных и национальных стандартов, предъявляемых к таким стройматериалам. Важно не упустить ни одной детали, чтобы обеспечить безопасность и качество строительства.

Строительство дома – главная задача для тех, кто хочет создать свой уютный уголок. И многие считают, что самое важное начать с фундамента. Тем не менее, опытные строители говорят, что необходимо уделить внимание подготовительным работам перед началом строительства.

Один из важных этапов – проведение геологического анализа, анализ почвы и проектирование типа постройки. При этом, не стоит забывать о рельефе участка, который может быть сухим, сырым или мокрым. Если участок сухой, тогда основным источником влаги станут только осадки, в то время как на мокром участке, помимо дождей, есть почвенные и грунтовые воды. Различные источники влаги означают, что затраты на строительство будут различаться.

Грамотный выбор типа фундамента очень важен, так как он зависит от рельефа участка. Так, в случае наличия возвышенностей и холмов, необходимо выбрать соответствующий тип фундамента, при наличии низин и заболоченных мест – другой. Если выбор типа фундамента будет осуществлен неверно, то это может стать причиной незапланированных земляных работ в будущем.

Необходимо учитывать и возможное наличие сейсмоопасной зоны или других геологических процессов, которые могут стать риском для эксплуатации строительных объектов. В этом случае в проект дома включают инженерно-защитные мероприятия в соответствии с правилами, такими как «СП 116.13330.2012. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 22-02-2003», «СП 21.13330.2012. Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах. Актуализированная редакция СНиП 2.01.09-91» с изменением №1, и «СП 14.13330.2018. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*».

Для успешного проектирования, расчета, возведения, реконструкции, изготовления и эксплуатации строительных объектов необходимо соблюдать межгосударственные стандарты, такие как «ГОСТ 27751-2014. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения», «ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и «ГОСТ 30494-2011. Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях».

Несмотря на то, что теоретический базис по строительству может быть досконально изучен, многие начинающие строители всё равно допускают ошибки в процессе возведения дома.

Как известно, строение дома — это сложный и многогранный процесс, который может сопровождаться многочисленными трудностями. Один из наиболее распространенных раздражающих факторов при строительстве — это ошибки. Но, как показывает практика, многие из этих ошибок можно избежать, если не забывать о простых вещах.

К типичным ошибкам при строительстве дома относятся:

1. Неправильный выбор типа фундамента и материалов для постройки, утепления, облицовки и кровли. К ключевым факторам, являющимся причиной ошибок при выборе строительных материалов, относятся целевое использование дома, особенности почвы на участке и климат. Каждый вид дома непременно требует своего типа фундамента и материалов. Например, если вы строите летнюю дачу, то просто достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, в то время как для постройки круглогодичного дома настоятельно рекомендуется использовать более надежные материалы, такие как бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки, кирпич и т.д.
2. Использование низкокачественных строительных материалов. При строительстве можно столкнуться с ограниченным бюджетом и строители часто предпочитают использовать более дешевые материалы, что в свою очередь приводит к проблемам в будущем. В то время как стоимость дешевых материалов кажется вполне обоснованной на короткой дистанции, но такие материалы не всегда справляются с задачей в долгосрочной перспективе, из-за чего необходимо заменять их через короткий промежуток времени.
3. Нарушения при соблюдении требований пожаробезопасности. При проектировании дома необходимо учитывать все детали, состоящие во взаимосвязи с пожаробезопасностью. Важно учитывать сохранение дистанции, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы. В данном случае керамические блоки получают очень высокие оценки, так как они могут выдерживать температуру до 800-1200°С, это в два-четыре раза выше, чем у кирпича дешевого типа. В этом параметре, только шамотный и кварцевый кирпич, используемые для устройства каминов и печей, превосходят керамический лицевой кирпич.
4. Неправильное устройство кровли. Важно подойти к выбору кровельного материала обоснованно. Необходимо учитывать форму и конструкцию крыши, а также учитывать самые различные факторы при выборе покрытия. Например, для крыши сложной формы лучше использовать качественную гибкую черепицу со сроком службы 50-60 лет. Ее металлический аналог будет неоправданным решением из-за большого количества хлама, необходимости периодически защищаться от коррозии, недостаточной герметичности и плохой звукоизоляции. Для того чтобы предотвратить ошибочный выбор кровли, необходимо прописать все особенности в проекте дома.
5. Нарушение требований по монтажу тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Одной из основных задач теплоизоляции является защита от мороза, долговечность и низкая проводимость тепла. Качественные материалы для теплоизоляции, должны из-за своих свойств "дышать", быть морозоустойчивыми, экологичными и прочными. Например, для защиты от влаги можно использовать керамические поризованные блоки или клинкерный кирпич. Создание надежной гидроизоляции поможет избежать различных проблем, таких как образование плесени и размножение паразитов, это можно добиться с помощью использования качественного клея и мастики.

Есть еще одна распространенная ошибка, заключающаяся в легкомысленном отношении к размерам земельного участка. Необходимо учитывать все детали и соотношение между объемом здания и площадью участка. Например, если вы строите дворец на 300м2 на шести сотках, в итоге вы получите громоздкое и некрасивое сооружение, которое не будет соответствовать нормам эстетики. Но это не все: строительной компании также необходимо оставлять достаточное пространство для выполнения строительства, для складирования стройматериалов и отходов и для возможности подъезда строительной техники.

Итак, если вы решили построить собственный дом, не забудьте: нужно тщательно подготовиться, изучить все нормативные документы, провести топогеологические изыскания на участке строительства, составить проект дома. Важно не забывать об ошибках, которые могут возникнуть при строительстве, а именно: выбор стройматериалов, устройство фундамента, кровли, гидро-, тепло- и пароизоляции, облицовки и т.д.

Фото: freepik.com